Купівля житла в новобудові протягом останніх років стала актуальною темою. На даний момент є багато різних схем купівлі квартир в новобудові. Через їх непрозорість та відсутність державного контролю за цим процесом чимало людей можуть залишитись ошуканими.

Як свідчить практика, при купівлі квартири у будинку, який ще не збудовано, або не здано у експлуатацію покупець несе досить великі ризики, уникнути яких на 100% – неможливо. Найбезпечніше купити квартиру у вже зданому в експлуатацію будинку, але це вже буде значно дорожче. Однак, Ви дізнаєтесь, як можна мінімізувати ризики при купівлі житла в новобудові.

Переваги купівлі квартири в новобудовах

Квартиру на первинному ринку можна придбати двох видів. У багатоквартирних будинках, котрі ще не здані в експлуатацію, тобто недобудовані, та ті будинки, котрі вже здані в експлуатацію та готові до заселення. Квартири у недобудованих об’єктах приваблюють своєю ціною, але як стає зрозуміло з нижчезазначених аргументів, таке придбання є ризиковим, оскільки існує ризик “замороження будівництва” на невизначений час.

Однак, преваги купівлі квартири в новобудовах, все-таки є, серед них:

• сучасне та практичне планування кімнат;
• зручні під’їзди до будинку;
• наявність підземного паркінгу, або гаража на першому поверсі;
• сучасні ліфти, котрі не вийдуть з ладу у будь-який момент;
• сучасні комунікації (каналізація, проводка тощо);
• енергоощадливість.

Якщо, Ви, все-таки, вирішили придбати квартиру в новобудові, ця інформація якраз для Вас, уважно читайте далі.

Процедура вибору об’єкта нерухомості

Купівля житла в новобудові починається з пошуку забудовника. Забудовника, котрий Вам підходить можна знайти в мережі Інтернет, або “в полі”, маємо на увазі – на вулицях міста.

До прикладу, у Вас в районі будують будинок, Ви знаєте всі переваги цього району: інфраструктуру; час, необхідний для того, аби добратися з цього району до центру на авто, чи громадському транспорті, можливо пішки; як часто відключають воду чи світло тощо. Тому, що, коли Ви переїжджаєте у нове місто, чи новий район, скоріш за все ця інформація Вам не відома.

У мережі Інтернет знайти об’єкт нерухомості, як виявилось – не проблема, ось, як це робили ми.

Чи можливо, не виходячи, з дому підібрали надійного забудовника та перевірити його?

Зосередимося на пошуку житла в новобудові. Скоріш за все, перше що Ви почнете робити – це пошук квартири в новобудові за допомогою сервісу Google.

Ми пропонуємо Вашій увазі перелік сайтів-каталогів, де можна знайти житло в новобудові:

• ЛУН.ua – каталог України по продажу квартир, оренди квартир, тут також є розділ і по продажу житла в новобудовах України та Львова зокрема;
• Riel.ua – будівельна корпорація, що займається продажом нерухомості у Львові та Києві, тривалий час на ринку, має хорошу репутацію;
• Novobudovy.com – каталог, де зібрані всі новобудови України, можна відсортувати за містами, а також районами у містах;
• Dom.ria.ua – це один з сайтів інтернет-групи RIA, котра має каталоги автомобілів, нерухомості та різного роду побутових товарів.

На кожному з цих сайтів є перелік житлових комплексів, що будуються і вказана ціна. Часто, ціни декілька місяців не оновлюються. Оскільки кожен житловий комплекс має власний портал, відтак, каталоги рекомендуємо використовувати лише з ціллю пошуку міста та району де Ви хочете придбати житло, та приблизної оцінки бюджету, на який можна розраховувати при покупці квартири. За більш детальною та свіжою інформацією варто заходити на інтернет-портал забудовника та ознайомлюватися з нею там, або зконтактуватися з забудовником за допомогою засобів зв’язку, які вказано на його сайті.

Отже, переходимо на посилання, що наведено вище – ЛУН.ua. Тут можна обрати місто, яке Вам необхідне, район у місті, кількість кімнат, яку Ви потребуєте та орієнтовну площу квартири.

Також, зручною є функція “На карті”, за допомогою якої Вам на прикладі Google Maps демонструється де і який житловий комплекс знаходиться.

За допомогою фільтрів ЛУН.ua обераємо місто Львів та нажимаємо “Знайти”, після чого відкриється весь доступний каталог новобудов, а також стане доступний новий фільтр. 

Тут можна обрати бюджет, на який Ви розраховуєте, є можливість обрати параметри, щоб показувало лише двохрівневі квартири, обрати площу та кількість кімнат, яка Вас цікавить.

Гортаючи нижче є каталог новобудов з картинками будинків, короткою інформацією і ціною. Клацнувши по напису “сторінка об’єкта” можна перейти на сторінку будинка, для ознайомлення з більш детальною інформацією.

Зупинимося на ЖК Rubicon City, оскільки там приваблива ціна. З’ясуємо, чи може забудовник дійсно пропонувати таку ціну і бути на 100% надійним та добросовісним. Переходимо для більш детального ознайомлення на сторінку об’єкта. Прогортавши і ознайомившись з інформацією та плануванням можна знайти посилання на інтернет-портал забудовника.

Як зазначалось вище, мінусом всіх інтернет-каталогів є те, що інформація на них може бути застаріла, тому для отримання актуальної інформації краще зайти безпосерердньо на сайт компанії, після чого, завітати до них в офіс.

Переглянути приклади попереднього юридичного аналізу купівлі квартири в новобудові можна у розділі “Купівля-продаж нерухомого майна у новобудовах у Львові” на сторінці адвокатського Бюро “Кульчицький та Партнери”.

Поради юриста у разі придбання квартири в новобудові

Новобудова – це не є новий будинок. Це може бути і об’єкт, де навіть ще нема фундаменту. Саме тому, таку категорію нерухомості відносять до первинної. Вона ще не має ніякої юридичної історії, а попереду ще багато ризиків. Вторинною вона стає вже тоді, коли у неї був якийсь власник, а значить було минуле, та можливі якісь юридичні нюанси. У обох випадках варто бути обачними та ретельно дослідити можливі нюанси і проблеми.

На думку адвоката Кульчицького О. С. – керуючого адвокатським бюро “Кульчицький та Партнери” купувати житло в новобудові варто, але лише після всестороннього аналізу (у т.ч. і юридичного) продавця нерухомості, документів на будівництво, і звичайно, самого договору на придбання нерухомості в новобудові. Придбання житла в новобудові це вигідне і практичне рішення. У цій справі головне знайти добросовісного і надійного забудовника, який будує якісно, з хороших матеріалів та відповідно до державних будівельних норм і правил. Це забезпечить Вам комфортне проживання, енергоощадливість та хорошу шумоізоляцію. Крім того, Ви зможете не хвилюватися про надійність електропроводки та каналізації. Разом з тим, навіть у найнадійнішого забудовника можуть статись непередбачувані обставини, внаслідок яких, будівництво може затриматись або, ще гірше, заморозитись. У такому випадку, Ви маєте мати гарантії повернення інвестованих в квариру коштів та захисту своїх прав як власника майна. 

Серед найпоширеніших схем для купівлі житла в новобудові, на даний час, є:

• договір пайової участі у ЖБК (Житлово-будівельному кооперативі);
• попередній договір купівлі-продажу квартири;
• договір участі у Фонді фінансування будівництва багатоквартирного житлового будинку;
• договір співпраці;
• інвестиційний договір на будівництво.

Хтось рекомендує купувати житло лише через фонд фінансування будівництва та за допомогою інвестиційного договору, однак, це не завжди виправдано.

У першу чергу, слід звертати увагу на дозвільну документацію щодо будівництва об’єкта нерухомості.

Основні документи, необхідні для будівництва об’єкта нерухомості:

• реєстраційні документи забудовника та продавця нерухомості;
• документи, що підтверджують право власності або користування на земельну ділянку під об’єктом будівництва (договір оренди, суперфіцію тощо);
• містобудівні умови та обмеження;
• позитивний висновок державної експертизи проектної документації. 
• зареєстрована декларація на початок будівельних робіт та ін.

Пам’ятайте, добросовісний забудовник та продавець нерухомості завжди надасть Вам усі необхідні документи для ознайомлення та аналізу.

Навіть коли все впорядку з документами – поспішати не варто. Після обрання схеми купівлі ти перевірки всіх документів варто укласти договір на купілю квартири, який складений кваліфікованими, нейтральними спеціалістами. При цьому варто звертати увагу на такі моменти.

По-перше, це зобов’язання забудовника не відчужувати майнові права третім особам. Наявність такого пункту в договорі, непогана гаранті від подвійного продажу однієї і тієї ж квартири.

По-друге, строк здачі об’єкта будівництва в експлуатацію має бути встановлений у договорі. Буде достатньо вказати рік та квартал здачі в експлуатацію відповідної будівлі. Важливим аспектом є так звані “форс-мажорні” обставини, коли строк здачі об’єкта пересувається у часі. Важливо створити вичерпний перелік обставин, та встановити відповідальність у разі неправомірного продовження строку здачі об’єкта у експлуатацію. На жаль, судова практика свідчить про те, що коли є реальна затримка у здачі об’єкта, суди хоч і стають на сторону покупця, проте відповідальність за невчасну здачу об‘єкта нерухомості в експлуатацію надзвичайно мала.

По-третє, слід з’ясувати чи є можливість повернення коштів у разі суттєвої (більше ніж на 3 місяці) затримки із здачею будинку в експлуатацію. Цей аспект є чи не найважливішим моментом, який має бути передбачено в договорі на купівлю житла в новобудові.

У будь-якому випадку, перед тим як підписати договір за яким Ви придбаваєте нерухомість у власність, тим паче, на превинному ринку, його потрібно ретельно вивчити та проаналізувати. Це допоможе запобігти виникненню зайвих ризиків.

Якщо у Вас виникнуть додаткові запитання Ви можете звертатися до АБ “Кульчицький та Партнери”, де досвідчені фахівці готові проаналізувати Вашого забудовника, підготувати договір для купівлі квартири, а у разі виникнення проблем із забудовником супроводжувати Вашу справу в суді.

Як з’ясувати репутацію забудовника. Купівля житла в новобудові у Львові.

Перед купівлею квартири в новобудові в першу чергу варто з’ясувати репутацію фірми забудовника. З’ясувати репутацію забудовника можна і замостійно, для цього потрібно:

1. отримати у нього інформацію про попередні об’єкти, котрі вже здані в експлуатацію;
2. знайти в інтернеті чи виступав забудовних відповідачем у судових справах;
3. прочитати відгуки в інтернеті, на форумах тощо.

У Львові існує інтерактивна карта, котра постійно оновлюється, і за її допомогою можна дізнатися про стан будівництва будинків. На карті можна відфільтрувати будови за обмеженнями, житловим чи не житловим призначенням тощо. Доцільно неюскористатись, якщо Вас цікавить купівля житла в новобудові.

• Карта містобудівних умов та обмежень Львова;
• Карта скандальних будівництв Львова;

Пропонуємо Вашій увазі корисні посилання, для перевірки надійності забудовника:

• Єдиний державний реєстр фізичних осіб-підприємців та юридичних осіб – можна зробити безкоштовний запит у міністерство юстиції та дізнатися про директора підприємства, засновників фірми та іншу інформацію;
• Єдиний державний реєстр судових рішень – саме тут можна дізнатися, чи не фігурувала фірма забудовника у судових справа;
• Бізнес-пошукова система YouControl – сконсолідована інформація з попередніх реєстрів, а також можна дізнатися чи є борги у Вашого забудовника.

Як отримати дозвільну документацію від забудовника

Другим етапом перевірки забудовника є отримання дозвільної документації на об’єкти будивніцтва. Переважно забудовник (продавець) ніколи не відмовиться надавати дозвільні документи. Є два основні способи отримання дозвільної документації від забудовника:

• за допомогою електронного листа продавцю на електронну пошту, що зазначена на інтернет-порталі забудовника;
• отримання документів у відділі продажу забудовника.

Як написати електронного листа забудовнику

На інтернет-порталі забудовника у розділі контакти можна найти адресу електронної пошти на, на яку відправити лист з проханням надіслати дозвільні документи. Звичайно, таким чином не всі забудовники зголошуються надсилати документи, але більшість все ж таки надасть.

Доброго дня!

Натрапив на Ваш житловий комплекс “Престижний” у м. Львові за адресою вул. Валова, 16 у мережі Інтернет та ознайомився з Вашими пропозиціями по продажу житла. Вони мене зацікавили і я б хотів ознайомитися детальніше з дозвільною документацією та отримати проект договору щодо купівлі нерухомості у цьому ЖК.

Прошу надіслати мені для ознайомлення на мою електронну пошту наступні документи:

• реєстраційні документи продавця нерухомості та забудовника;
• документи про підтвердження права власності або оренди на земельну ділянку під об’єктом будівництва;
• висновок державної експертизи щодо проектній документації, містобудівні умови та обмеження;
• декларацію про початок проведеня будівельних робіт з відміткою про її реєстрацію;
• проект договору купівлі нерухомості.

З повагою, Петренко Іван, контактний телефон 

Отримання документів у відділі продажу

У відділі продажу Ви, як покупець, у спілкуванні з менеджером можете отримати всю інформацію про забудовника, що Вас цікавить. Це стосується і дозвільної документації, яку там нададуть для ознайомлення.

Отримавши всі документи варто звернутися до адвокатів або юристів які, як фахівці в галузі юридичного регулювання відносин з нерухомим майном, проведуть ретельний аналіз дозвільної документації та зроблять правовий висновок про відповідність, або не відповідність їх законодавству України.

Приклад аналізу забудовника

Наведемо приклад, як самостійно можна провести попередній аналіз забудовника який продає квартири у новобудові. Продавця нерухомості нам вдалося знайти за допомогою зазначених вище каталогів новобудов. Аналізувати будемо житловий комплекс Панорамний у Львові. Аналіз починаємо проводити з пошуку зданих об’єктів в експлуатацію на сайті, які на жаль, відсутні у даному випадку, а потім переходимо до бізнес-пошукової системи.

Зразу стає зрозуміло, що підприємство не перебуває в стані ліквідації. Також товариство функціонує на ринку вже 20 років, з 25.01.1996. Нижче в переліку видів діяльності зрозуміло, що фірма займається не тільки будівництвом будинків, а й іншими суміжними видами діяльності.

У забудовника статутний капітал складає всього 375 грн. Це надзвичайно мала сума для фірми, котра займається будівництвом. Крім того, у вкладці суди видно, що фірма була фігурантом судових справ у господарському процесі і вказано номери справи. Аби ознайомитися із змістом рішень, що були винесені по відношенню до цієї фірми скористаємося Єдиним державним реєстром судових рішень. Ввівши у пошук номер справи, де була фігурантом Омега-Львів бачимо, що з підприємства стягувалися борги за договором про розвиток інженерно-транспортної інфраструктури та штраф за наднормове використання електроенергії. У обох справах Омега-Львів програла. Але ці справи не пов’язані з будівництвом, та для фірми котра вже 20 років функціонує на ринку нормально, коли є декілька судових проваджень за її участю.

Тепер, за допомогою карт скандальних будівництв Львова та містобудівних умов та обмежень Львова провіримо об’єкти Омега-Львів на наявність обмежень. Адреси об’єктів будівництва дізнаємося на сайті. На карті скандальних забудов Львова ЖК Панорамний від Омега-Львів відсутній, це добре. На карті містобудівних умов та обмежень Львова даний будинок позначено, як “будівництво багатоквартирного житлового будинку для учасників АТО”, що викликає певні сумніви у правовому статусі таких квартир та можливості їх продажу особам, які не є учасникам АТО. Таким чином, цей момент потрібно уточнити додатково. Швидше за все, самостійно це зробити не вдасться, тому, при купівлі житла в ЖК Панорамний, слід звернутись до юриста для отримання юридичного висновку з даного питання.

Підсумовуючи, перелічимо переваги і недоліки даного забудовника.

Переваги:

• підприємство не перебуває у стані ліквідації, є діючим офіційно;
• не було фігурантом судових справ, пов’язаних з будівництвом;
• об’єкт будівництва не позначений на карті скандальних будівництв.

Недоліки:

• незначна сума статутного капіталу;
• відсутній попередній досвід будівництва, немає зданих об’єктів;
• є застереження у карті містобудівних умов та обмежень.

Такий попередній аналіз дозволяє скласти загальну картину і зрозуміти, чи варто розглядати даного забудовника як потенційного продавця. Таким чином, зрозуміти переваги і недоліки кожного забудовника не виходячи з дому навряд чи вдасться, але загальне враження скласти можна. Наступним етапом у процесі придбання нерухомості (житла) в новобудові буде укладення договору купівлі-продажу житла в новобудові. Саме на цьому етапі, як правило, виникає найбільше запитань, оскільки, схеми купівлі-продажу житла у кожного забудовника відрізняються. Відтак, відрізняються й угоди, які пропонуються продавцями до підписання. Нерідко буває, що продавці забудовника, не можуть пояснити, що слід розуміти під тим чи іншим пунктом договору, який готували юристи забудовника.

Чим може допомогти адвокат при купівлі житла в новобудові?

Для того щоб максимально знизити рівень ризику при купівлі житла у новобудові адвокати та юристи пропонують такі послуги при купівлі житла в новобудові:

• повний правовий аналіз всієї документації, що пов’язана з будівництвом, засновниками підприємства-забудовника;
• юридичний супровід покупця під час складання та укладення договору купівлі-продажу квартири у новобудові;
• усні та письмові консультації на всі запитання, що пов’язані з купівлею житла в новобудові.

Тепер Ви бачите, що купівля житла в новобудові не є настільки проблемним питанням, як видавалось з першого погляду. Самостійно Вам вдасться поверхнево проаналізувати документи забудовника та продавця житла. Само собою, що це потребуватиме багато часу та зусиль, однак, не слід забувати, що, навіть при умові того, що всі документи у продавця нерухомості є в порядку, залишається ймовірність “підводних каменів”, які можуть очікувати Вас у самому договорі при купівлі житла в новобудові.